中央经济工作会议首提预期引导因城施策促进房地产良性循环新模式

中央经济工作会议首提预期引导，因城施策促进房地产良性循环

新华社月日消息，中央经济工作会议月8日至日在北京举行，会议总结年经济工作，分析当前经济形势，部署年经济工作。

从大背景来看，会议提到，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。会议要求明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。

对于明年房地产市场的定调，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

坚持“房住不炒”基调不变

此次会议中，再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，这已是中央经济工作会议连续第四年明确“房住不炒”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，强调“房住不炒”，这是顶层设计，也是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整，这个战略定力是不能动摇的。战略定力不变，短期的策略调整时，就会有底线、有坚守，不会乱了阵脚。

“此前中央政治局会议没有提及‘房住不炒’，实际上‘房住不炒’的定位并不会变。换句话说，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。所以，各地在后续理解政策的时候，即便可以放松政策，也要严格守住这条红线。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

首提预期引导，探索新的发展模式

中央经济工作会议提出，加强预期引导，探索新的发展模式。

严跃进认为，此次会议首次提出了“预期引导”的概念，说明当前在预期管理和引导方面将有新的动作。

中指研究院报告提到，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。

从“探索新的发展模式”中亦可以看出，房地产行业经过二十多年的快速发展后，我国城镇居民人均住房面积已在平方米左右，增量市场规模见顶，房企过去“高杠杆、高周转”发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声，行业正从增量开发到存量运营时代转变，企业也需要顺势而为，拓展新的业务模式，实现高质量发展。同时，对于地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

合理住房需求受到支持

中央经济工作会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

中指研究院认为，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与月6日中央政治局会议的提法一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

严跃进也认为，此次政策和中央政治局会议精神一致，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去，后续应该会有一些变化。一是合理住房需求包括刚需和改善型需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。二是合理住房需求包括租和购，都将面临鼓励和支持。

因城施策促进房地产业良性循环

中央经济工作会议提出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。今年月6日召开的中央政治局会议提法是“促进房地产业健康发展和良性循环”。

中指研究院认为，此次中央经济工作会议中“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，与中央政治局会议的提法略有不同，一是强调了“因城施策”，各个城市当前的市场表现不同，所面临的地产相关链条不畅通的问题各异，因城施策采取针对性举措，更有利于加快各个城市实现房地产业的良性循环；二是房地产业“良性循环”与“健康发展”顺序改变，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，当前对于政府来说，打通房地产业各个链条的循环是重中之重，因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

许小乐则认为，房地产的“良性循环”需要两个必要的基础，一是控制住房企暴雷风险，防止局部企业风险向系统传递。二是房地产市场要运转起来。今年下半年市场出现接近停滞的状态，主要是市场出现了由二手房到新房再到土地市场的链式降温，二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，面临严重的流动性问题，整体房地产全链条无法正常运行。根本原因是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。

许小乐指出，未来在房地产“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

再次提出加快长租房发展

中央经济工作会议提出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。而去年会议中更多强调的是“规范发展长租房市场”。

李宇嘉指出，长租房也就是长租公寓，自从去年长租公寓市场出现暴雷以来，国家更多地强调保障性租赁住房，长租房强调的少了。事实上，长租房和保障性租赁住房是多层次租赁市场的组成部分，满足不同类型租赁需求的房源。因此应该在总结长租公寓问题的基础上，加强监管和建设模式，作为未来多渠道住房供应的来源，引导开发行业转型升级。

许小乐认为，未来将更多发挥市场效率，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。随着城镇化率的提升，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客停留在租赁市场的时间拉长，依据贝壳平台数据，年北上广深的平均购房年龄为-岁，相比于年推迟了2-3年，很多租客租住时间或超过年，未来家庭化租赁需求逐步显现。我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成，依托市场化的效率，能够有效解决租赁群体的多样化需求。

其认为，机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体，但由于租赁行业盈利空间较窄，租赁企业面临着成本高、融资窄、合规难的问题，导致目前我国整体租赁机构化率不足5%，一线城市机构化率也不到%。预计明年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

新政策限购房令

五大新政

中央“点刹”房价过快增长

伴随着房地产市场的回升,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。昨天，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

1房贷:

二套房首付不低于40%

《通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。并要求,加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。

另外,继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。同时,要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

2地价:

探索土地出让综合评标

《通知》要求增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

值得注意的是,《通知》要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。违法违规用地和囤地、炒地行为。并指出,对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

3售房:

须一次性公开全部房源,明码标价

《通知》还要求,要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。

4保障性住房:

三年内将惠及1540万户

力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房建设在2010年一开年,中央就提出了明确要求,要求通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。

《通知》要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。中央承诺将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果。同时,鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

5税收:

抓紧清理越权减免税

《通知》要求,各地要结合本地情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则,加大工作力度,促进房地产市场健康发展。

国家明确支持购房者合理住房需求，品质改善将进入爆发期

国家明确支持购房者合理住房需求，品质改善将进入爆发期

品质改善表现亮眼，展现沈阳楼市韧性

自2014年起，沈阳楼市就已进入改善时代。近些年，这一趋势更日益显著，市场需求和供给都不断扩大。

而在2021年，尽管沈阳楼市出现较大波动，但品质改善方面的数据却表现亮眼。

根据房视点数据显示，去年沈阳新建商品住宅套均面积为109平，比去年同期的106平增加了3平米，保持了增长态势。而100-130㎡的改善面积段产品成交占比也较去年有所增加。

同时，随着岁末年初楼市企稳，品质改善项目也更为活跃。

我们走访市场发现，新市府、东湖、金廊、首府新区等板块的改善项目在年底依然人气很旺，甚至周一工作日都能有客户上门，市场成交也很强势。

比如在东湖板块万科翡翠观澜的售楼处我们了解到，该项目截至2021年12月双十二当天，就完成了全月的销售业绩。而沈阳中原研究部数据显示，该项目在2021年销售金额达16.4亿元，位于浑南区之首。

毫无疑问，在2021年的波动中，品质改善担负起了楼市压舱石的重任，并引领了目前的楼市回暖。而可以预见的是，伴随“合理住房需求”的相关政策落地，沈阳的品质改善还将迎来一波儿快速发展。

优质改善盛行，真正稀缺价值最受关注

在品质改善所引领的楼市回暖之下，一个现象值得注意。

一些楼盘热度攀升的同时，另一些楼盘即使降价促销，销售也仍然不及预期。也就是说，波动之后的楼市回暖是结构性的。

而探盘发现，沈阳回暖阶段热度较高的改善类项目虽然各有优势，但总结起来就是一句话，拥有独特的稀缺价值。

正如我们前文提及的万科翡翠观澜，就表现得很典型。

粉丝们应该对万科翡翠观澜并不陌生，该项目位于“一河两岸”与“一核九心”规划双重加持的东湖板块核心位置，距离浑河岸边仅有约600米距离，周边长青湾公园、沈河体育公园环绕、拥有纯正的稀缺亲水生活空间，这在目前的沈阳是非常难得的。

同时，由于东塔桥、长安桥、长青桥飞架浑河，以及未来长安路开通利好，该项目尽享主城繁华，也是沈阳非常稀缺的兼顾繁华与生态的宝藏项目。

而项目打造上，万科翡翠观澜也有独特优势。如万科翡翠观澜以五法匠心营建“五进、三庭、十二境”东方园林景观，展现出宋式园林独有的美学园林景观。

在产品上，万科翡翠观澜的面积段约120-170㎡，也具有很多独特亮点，最引入瞩目的就是超“洁”玄关、超“静”卧室、超“集”厨房。其中，超“洁”玄关的洁污分离收纳空间、衣物杀菌护理机，超“静”卧室的双南向卧室套房，超“集”厨房的完备电器组合，都备受市场推崇。

约170㎡样板间卧室实景图

万科翡翠观澜从区位到配套资源，再到产品设计，都有难以替代的稀缺属性，而且凭借稀缺的资源天赋带来了生态、亲水、品质、人文、繁华兼具的稀缺生活方式。

一旦外部环境允许，购房者尤其是改善群体，一定会抢占像万科翡翠观澜这种品质改善之上拥有城市核心稀缺资源的项目，因为这种产品能够提供一般楼盘所不具备的独有体验。

而万科翡翠观澜的热销也证明，无论楼市如何波动，房地产置业逻辑其实一直未变，拥有城市稀缺资源的项目始终最为坚挺。

写在结尾：

无论是从数据看，还是从市场的实际表现看，沈阳楼市已经形成了“阶段底”，进入了相对稳定的市场周期。而值得期待的是，在“房住不炒”和支持人民合理购房需求的大环境下，沈阳楼市未来也将会稳定地持续向好。

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